engineering und facility services: „Unsere Kooperation sorgt für Immobilien, die zukunftssicher und effizient betrieben werden“

Die Herausforderungen im Facility Management (FM) steigen an – zum Beispiel mit Blick auf den wirtschaftlichen Betrieb von komplexen Klimasystemen oder die Umsetzung einer Environmental Social Governance (ESG)-Strategie: FM-Experten werden „Möglichmacher“
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Zugleich müssen sie sicherstellen, dass eine zunehmend smarte und datenbasierte Gebäude-Technologie reibungslos funktioniert. Dass in diesem Zusammenhang die Zusammenarbeit von FM und unabhängigen Ingenieuren einen großen Vorteil darstellt, liegt auf der Hand: Praxiswissen und tiefes technisches Know-how ergänzen sich hierbei passgenau. Wie man sich das konkret vorstellen kann, zeigt ein Gespräch zwischen Experten der big. bechtold-gruppe, die diese Bereiche zusammenführt. Rainer Stiller, Geschäftsführer big. engineering services, und Frank Schubert, Geschäftsführer Facility Management, erklären die Vorteile, die sich aus ihrer Kooperation ergeben – etwa mit Blick auf technische Zustandsbewertungen.

Herr Schubert, welche Immobilien werden von Ihren FM-Teams betreut?

Das ist eine riesige Bandbreite und reicht von Schulen und Bürokomplexen bis zu 4.000 Filialen im Einzelhandel. Wir kennen deshalb sehr genau die technischen Herausforderungen in diesen Bereichen und übernehmen Verantwortung für eine reibungslose und nachhaltige Bewirtschaftung – über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie hinweg. Insofern haben wir beispielsweise die Haustechnik immer im Blick und wissen, wenn hier grundsätzliche Probleme etwa wegen eines stark veralteten Klimasystems auftreten. Selbstverständlich weisen wir unsere Kunden im Rahmen der Betreiberverantwortung direkt auf solche Herausforderungen hin.

Frank Schubert (l.) 
big. facility services
Rainer Stiller
big. engineering services

Herr Stiller, wann kommt Ihre Engineering-Expertise in der Kooperation mit dem FM-Bereich von Herrn Schubert zum Tragen?

Es gibt natürlich unterschiedliche Anlässe, aber bleiben wir doch bei dem beschriebenen Beispiel – mit einiger Sicherheit geht die Erneuerung eines Kälteversorgungssystems mit erheblichen Investitionen einher, die der Eigentümer unter Umständen vor seinen Gremien erklären muss. In diesem Fall macht es Sinn, eine unabhängige gutachterliche Bewertung zum Zustand der Immobilie einzuholen, das etwaige Modernisierungs-Aufgaben aufdeckt und genau beschreibt. Diese sogenannte technische Zustandsbewertung führen Experten der big. engineering services durch. Wir bieten den Kunden als Unternehmen also ein großes Dienstleistungs-Paket: Facility Management, Ingenieur-Know-how und unabhängige Gutachter-Expertise kommen unter einem Dach zusammen, was letztlich für schnelle und reibungslose Prozesse sorgt. Am Ende stehen Immobilien, die zukunftssicher und effizient betrieben werden.

Welche weiteren Anlässe gibt es für Gutachten im Rahmen einer technischen Zustandsbewertung?

Rainer Stiller: Vor allem bei geplanten Immobilientransaktionen sind sie häufig unverzichtbar, schließlich hat der technische Zustand einigen Einfluss auf den Verkaufspreis und die reibungslose Übergabe an den neuen Eigentümer. Wir sorgen hier für die nötige Transparenz. Es gibt aber viele weitere Anlässe – etwa, wenn bei einer Immobilie im Portfolio ein schwerwiegender Mangel aufgetreten ist. Oft will man dann im Nachgang feststellen, ob vergleichbare Probleme bei den anderen Immobilien ebenso zu befürchten sind. Stellen Sie sich hier etwa einen Produktionsstandort mit einem grundsätzlichen Problem in den Elektro-Installation einer Werkshalle vor. In diesem Fall sollte man natürlich ausschließen, dass so etwas an anderer Stelle nicht noch einmal vorkommt. Eine umfassende technische Zustandsbewertung ist dafür ideal.

Frank Schubert: Man sollte an dieser Stelle noch ergänzen, dass diese gutachterliche Stellungnahme völlig unabhängig und neutral erfolgt. Folglich sind die big. facility services auch in keiner Weise mit eingebunden. Wir stellen gewissermaßen die zwei Seiten einer Medaille dar: Unsere Facility Manager weisen auf der einen Seite auf Mängel hin, die sich nicht so einfach abstellen lassen. Auf der anderen Seite überprüfen Fachgutachter der big. engineering services diesen Befund und erstellen eine allgemeingültige Bewertung, wenn das vom Eigentümer gewünscht ist.

Wie genau kann man sich die technische Zustandsbewertung im Detail vorstellen?

Rainer Stiller: Wir reden hier von einer klar definierten Dienstleistung, die in verschiedenen Schritten abläuft. Das Ganze reicht von einem Startgespräch inklusive einer Analyse des nötigen Leistungsumfangs – sie müssen ja nicht immer alles überprüfen – über den Check aller relevanten Unterlagen und Daten bis zur eigentlichen Ortsbesichtigung. Am Ende listen wir zum Beispiel vorhandene Mängel auf, kalkulieren denkbare Neuinvestitionen und legen Lücken in den technischen Unterlagen offen. Letzteres ist ein nicht zu unterschätzendes Themenfeld, denn wenn zum Beispiel behördliche Genehmigungen für Umbauten oder Brandschutzanlagen fehlen, können Sie die Immobilie nicht ohne weiteres verkaufen. Hier sorgt die technische Zustandsbewertung also für Sicherheit auf Seiten des Verkäufers. Wir setzen uns in jedem Fall sehr kritisch mit Lücken, Widersprüchen und ungeklärten Sachverhalten auseinander und ziehen dabei Brandschutz-, Umwelt-/Schadstoff-Sachverständige sowie viele weitere Experte zurate.

Was für eine Rolle spielt das Thema „Nachhaltigkeit“ in diesem Zusammenhang?

Frank Schubert: Zunächst einmal muss man betonen, dass die Expertise von Facility Managern unverzichtbar ist, wenn sie den CO2-Fußabdruck einer Immobilie absenken wollen. Schließlich ist dies nur möglich, wenn sie beispielsweise die gesamte Gebäudetechnik im Bestand optimal betreiben – und das müssen Experten regelmäßig überwachen und überprüfen. Im Übrigen weisen wir aber auch auf viele Sanierungsaufgaben hin, die für die Nachhaltigkeit einer Immobilie essenziell sind. Hier könnte man etwa Probleme im Bereich des Dachs, der Fassade oder der Fenster nennen.

Rainer Stiller: An dieser Stelle ist manchmal ebenso die allgemeine Expertise der engineering services gefragt. Wir bringen einen „frischen Blick“ mit ein – wenn Sie jahrelang mit dem Management einer Immobilie betraut sind, fällt es schwer, völlig neue Lösungswege zu entwickeln. Wir sehen als unvoreingenommene Experten also jene Möglichkeiten, auf die andere zuvor noch nicht gekommen sind.

Stellen Sie im Worst Case auch einmal den Weiterbetrieb einer Immobilie in Frage?

Rainer Stiller: Das ist im Rahmen der umfassenden technischen Zustandsbewertung möglich. Zumeist stehen dahinter wirtschaftliche Abwägungen. Wenn Sie also während der Prüfungen feststellen, dass der Sanierungsaufwand extrem hoch ist und an die Kosten eines Neubaus heranreicht, macht der Weiterbetrieb unter Umständen keinen Sinn mehr. In jedem Fall können wir auf Wunsch die Kosten einer Sanierung gut abschätzen und sie mit einer operativen To-Do-Liste verbinden. Nicht zuletzt fallen uns im Rahmen der Prüfungen auch Tatbestände auf, bei denen „Gefahr in Verzug“ vorliegt und die deshalb unverzüglich abgestellt werden müssen.

Abschließend ein allgemeiner Blick auf die Zukunft des big. facility services. Wohin geht hier aus Ihrer Sicht die Reise?

Frank Schubert: Auf verschiedenen Ebenen werden die Facility Services noch wichtiger. So leisten wir einerseits einen entscheidenden Beitrag dazu, dass unsere Kunden ihre Nachhaltigkeitsziele erreichen – schließlich haben wir tiefgreifende Kenntnis von den Objekten, was für den ressourcenschonenden Betrieb unverzichtbar ist. Andererseits nimmt die Digitalisierung der Immobilienbewirtschaftung weiter an Fahrt auf und wir werden, die Eigentümer mit einem umfassenden Daten-Reporting zu unterstützen. Diese Entwicklung steht aus meiner Sicht noch ganz am Anfang.

Im Übrigen eröffnet die Digitalisierung sehr weitreichende neue Möglichkeiten im Bereich der Facility Services. Denken Sie hier etwa auf den Einsatz von Sensoren, um ein Nutzungsprofil des Gebäudes zu erstellen, was wiederum Einfluss auf Wartung und Reinigung hat. Außerdem sind wir zukünftig mehr denn je in der Lage, bestimmte technische Probleme frühzeitig aufgrund einer umfassenden Datenanalyse zu erkennen.

Übrigens haben wir bereits smarte Gebäude-Automationen bei Kunden im Einsatz. Wenn man zum Beispiel hier die Alarmanlage scharf schaltet, gehen alle Lichter und die Klimatechnik aus. Klingt einfach? Ja, aber die Technologie lässt sich zentral über IoT-Plattformen steuern, so dass der Energiefluss aller Filialen transparent wird, sich vergleichen und so weiter optimieren lässt. Die Zukunft hat bereits begonnen.

 

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