Kuckuckseier in Bestandsimmobilien – Warum die technische Due Diligence immer wichtiger wird

So erwartet beispielsweise das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) größere Preisanpassungen bei den Immobilien in den nächsten Jahren, weil es mittlerweile eine große Diskrepanz zwischen der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen gibt. Kurz gesagt: Die Kaufpreise sind viel schneller angestiegen, was auf eine Spekulationsblase hindeutet, so das DIW (Quelle: DIW Wochenbericht). Doch was bedeutet das für die potenziellen Käufer von Wohn- und Bürogebäuden sowie Sonderbauten wie Einkaufszentren, Bahnhöfen, Flughäfen, Krankenhäuser und Co.?

Ein wichtiger Teil der Antwort führt direkt zur sogenannten technischen Due Diligence. Schließlich gilt es – angesichts der dynamischen Lage – mehr denn je, den Blick auf den technischen Zustand einer Immobilie und ihre vorliegenden Dokumentationen zu richten. Sie möchten nicht die „Katze im Sack“ kaufen? Dann geht an Due Diligence kein Weg vorbei. Mit ihr lässt sich eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Kauf erstellen und ein fundierter Immobilienwert bestimmen. Nun mögen viele an dieser Stelle fragen, was man denn rund um die Dokumentation einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus falsch machen kann. Und genau hier liegt ein Teil des Problems, denn vor allem bei Bestandsimmobilien enthalten manche Dokumentationen „versteckte Aufgabenstellungen“ – kein theoretisches Problem, wie diverse Beispiele aus der Arbeit von big in den letzten Jahren zeigen.

Unter dem Pflaster schlummern die (Dokumentations-)Mängel

Im Rahmen von technischen Due-Diligence-Prüfungen stoßen wir sehr häufig in der Dokumentation auf erste Mängel. So lag für ein rund 20 Jahre altes Verwaltungsgebäude mit 65.000 Quadratmetern Nutzfläche keine gültige Baugenehmigung vor – sie wurde zum Zeitpunkt des Bauantrags nur mit aufschiebender Wirkung erteilt. Die erforderlichen Nachweise zu den behördlichen Auflagen waren nicht vorhanden. Hierin stecken zweierlei Risiken: Bei entsprechender Prüfung wäre die ordnungsgemäße Beseitigung (der Dokumentationsmängel) schlicht und einfach nicht nachzuweisen. Und noch schlimmer: möglicherweise wurden sie auch gar nicht beseitigt. In beiden Fällen droht ein Entzug der Betriebserlaubnis, mit finanziellen und reputativen Risiken für den Immobilienbesitzer. Zudem besteht möglicherweise sogar Gefahr für Mensch und Material.

Doch damit nicht genug: Im Falle des Verwaltungsgebäudes wurden genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen durchgeführt – aber nie eine Genehmigung beantragt. Auch lagen Nachweise für prüfpflichtige sicherheitsrelevante technische Anlagen nicht vor. Ohne eine Due-Diligence-Prüfung wären alle genannten Risiken im Verborgenen geblieben. Durch die Aufdeckung entstand deutlicher Verhandlungsspielraum für den Käufer. Zudem konnten die Mängel zeitnah behoben und mögliche Ausfallrisiken reduziert werden. Sie staunen über diese Nachlässigkeiten? Sie sind kein Einzelfall, wie sich an einem Einkaufszentrum mit rund 45.000 Quadratmetern Verkaufs- und 25.000 Quadratmetern Bürofläche zeigt. Hier stellten wir fest, dass Nachweise für bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Wiederholungsprüfungen der sicherheitsrelevanten Anlagen nicht vorlagen – diese hätten zum Zeitpunkt unserer Due-Diligence-Prüfung sage und schreibe drei Mal durchgeführt werden müssen. Die Reihe ließe sich fortsetzen. Natürlich könnten wir auch viele positive Beispiele nennen, doch eines ist auffällig: Vor allem durch Prüfsachverständige festgestellte Mängel werden oftmals nur schleppend oder bis zur nächsten Wiederholungsprüfung gar nicht abgestellt.

Ein Mix aus Versäumnissen

Nun geschehen die genannten Versäumnisse nicht ohne Grund. Bei Neubauten liegt das vor allem daran, dass Dokumentationserfordernisse in den Projekten nicht frühzeitig und detailliert genug dargestellt und Verantwortlichkeiten nicht eindeutig zugeordnet werden. Bei Gebäuden im Bestand ist die Situation diffuser. Hier liegen mögliche Gründe darin, dass die Betreiber ihre Verantwortlichkeiten nicht richtig kennen, aus wirtschaftlichen Gründen vernachlässigen – oder schlicht und einfach die Hoffnung haben, „dass es schon gutgehen wird“. Die rechtlichen Grundlagen sind hier jedoch eindeutig und reichen vom Grundgesetz („Recht auf körperliche Unversehrtheit“) bis hin zur Verkehrssicherungspflicht – inklusive Brandschutz – und dem Arbeitsschutzgesetz.

Stärken und Schwächen einer Immobilie umfassend ermitteln

Aber zurück zu unserer Ausgangsfrage: Was sollten potenzielle Käufer angesichts solcher verborgenen Risiken tun? Eine fundierte technische Zustandsbewertung ist die einzige Möglichkeit, im Vorfeld möglichst alle Risiken zu erkennen, in die Preisverhandlungen mit einfließen zu lassen und – falls erforderlich – etwaige Mängel rechtzeitig zu beheben. Hierbei geht es im Großen und Ganzen um Schwachstellen bei der Betriebssicherheit und dem Energieverbrauch, aber auch um die Budgetierung von Wartung und Instandhaltung sowie die Wertermittlung der Immobilie im Rahmen einer Transaktion.

Der Umfang wird im Vorfeld exakt festgelegt – inklusive Zeitplänen, Einbindung von Fachleuten, Checklisten und definierten Ergebnisberichten. Dazu kommt eine Durchführung der Objektanalyse vor Ort, um nur einige der wesentlichen Schritte zu nennen. Auch in Bezug auf die Dokumentation sieht die technische Due Diligence – wie sie die big. engineering services verstehen – zahlreiche Schritte vor. Wir fassen sie unter dem Stichwort „Datenraumprüfung“ zusammen. Hierzu gehören die Spezifizierung der erforderlichen Unterlagen sowie deren Sichtung und etwaige Nachforderung fehlender Unterlagen. Prüffaktoren sind unter anderem „Vorhandensein“, „Aktualität“, „Vollständigkeit“ – und natürlich erfolgt eine inhaltliche Überprüfung.

Preisverhandlungen antizipieren, Risiken minimieren

Je nach Projekt und Anforderungen des Auftraggebers drehen wir zusätzlich an einigen Stellschrauben. So lassen sich beispielsweise bei der Überprüfung der Dokumentation Umfang, Dichte, Detailtiefe und Gewichtung festlegen. Maßgeblich sind hier die Zielsetzung und die Interessenlage des Auftraggebers. Dies ist insofern wichtig, als wir eine monetäre Bewertung der fehlenden Unterlagen vornehmen. Am Ende steht eine Erläuterung der Prüfergebnisse mit Bewertung der resultierenden Risiken für den potenziellen Käufer. Bei Bedarf unterstützen wir den weiteren Transaktionsprozess auf fachlicher Seite und bei der Suche nach Lösungen rund um die Aufschiebung oder die Beseitigung festgestellter Mängel.

Kurzum: Die technische Due Diligence leistet einen optimalen Beitrag zu einer nachhaltig erfolgreichen Investition – ohne Überraschungen.